臺中市社會住宅包租代管第2期計畫

問與答

• 綜合篇

一、什麼是社會住宅包租代管？

答：社會住宅包租代管有兩種方案，辦理方式說明如下：

(一)包租包管：由業者與房東簽訂 3 年包租約，業者再以二房東身分與房客簽轉租約(1年1約)，並由業者辦理後續租約管理服務。

(二)代租代管：係由政府委託業者，協助媒合租屋市場上房東及房客並辦理簽約，租約期限 為 1 年 (1年1約，得續約2年)，由業者辦理後續租約管理服務。

(三)包租與代管的差異：

包租包管辦理方式示意圖(業者擔任二房東)

代租代管辦理方式示意圖

已有租賃契約辦理方式示意圖

二、政府為什麼要採包租代管方式辦理社會住宅？

答：政府採包租代管方式辦理社會住宅的理由如下：

(一) 為保障社會經濟弱勢者及無力購屋民眾的居住權利，政府積極推動只租不售的社會住宅政策，增加住宅供給面資源，讓租屋成為購屋以外民眾的居住選擇方式之一，進而發揮租屋與購屋市場相互調控的市場均衡機制。

(二) 包租代管與政府興建的社會住宅不同的是，除可活化及利用現有空屋外，並可減輕地方政府直接興建社會住宅財政負擔，使政府提供的住宅資源能循環利用，照顧更多的民眾。

(三) 按照住宅法規定，社會住宅應提供至少30%以上比率出租予經濟或社會弱勢者，另提供一定比率予未設籍於當地且在該地區就學、就業有居住需求者。也就是說除了能夠幫助在市場上租不到房子的弱勢族群，例如身心障礙者、老人、低收入戶或特殊境遇家庭等等外，也同時可以照顧青年族群就學、就業階段的居住需求。

(四) 現行住宅租賃市場上存在眾多問題，包含弱勢房客租不到適合的房子、租金價格過高租不起、承租的房子可能是違建或會漏水等等，房東也會因為租屋管理麻煩、容易有糾紛等問題，而寧願將房子閒置不出租。政府透過辦理社會住宅包租代管，除提供房東專業服務、保障租賃關係外，也協助弱勢房客解決租不到、租不起及租不好的問題。

三、為鼓勵房東、房客加入包租代管試辦計畫，政府提供哪些優惠措施？

答：

(一)房東的優惠措施：提供專業管理、房東輕鬆收租、稅賦減免(房屋稅、地價稅、綜合所得稅)、修繕補助等；另包租方案增加居家安全相關保險費用補助(詳細優惠請參考臺中市社會住宅包租代管第二期計畫參與計畫對象可獲補助及相關優惠一覽表)。

(二)房客的優惠措施：政府補助租金差額及公證費，減輕房客租屋負擔，並享有穩定的居住環境(詳細優惠請參考臺中市社會住宅包租代管第二期計畫參與計畫對象可獲補助及相關優惠一覽表)。

四、房東、房客之租金如何收取與支付？

答：

(一)包租：業者以市場租金8折與房東簽訂包租約3年，並轉租房客。
房東：按月向業者收取市場租金8折之房租。
房客：一般戶：以市場租金8折支付業者。
弱勢戶：依弱勢條件(社會或經濟弱勢戶)以市場租金的7折或5折支付業者，至弱勢戶之租金差額(第1類提供契約月租金 12.5% 租金差額補助；第2類：提供 契約月租金 37.5% 租金差額補助(每件每月最高補助不得超過新臺幣7,200元))由政府補助並經由業者轉交房東。

(二)代管：房東與房客經業者媒合承租雙方簽訂租約(至少1年)。
房東：業者向房客(含政府之租金補助)收取市場租金9折之租金後，按月轉交房東租金。
房客：一般戶：以市場租金9折交付業者。
弱勢戶：依弱勢條件(社會或經濟弱勢戶)以7折或5折的市場租金交付業者，至弱勢戶之租金差額(第1類：提供 契約月租金 2 2.5% 租金差額補助；第2類：提供契約月租金租金差額補助(每件每月最高補助不得超過新臺幣7,200元) )，由政府補助並經由業者轉交房東。

五、所謂的市場租金如何訂定？

答：業者負責提供3家以上出租物件鄰近、相關、相同物件的租金行情資料以作為佐證，並統由估價師做整體性簽註意見，提供給臺中市政府備查。

六、在社會住宅包租代管試辦計畫相關配套措施中，所提供的社會福利協助措施有哪些？

答：

• 業者視實際情形對房客進行關懷訪視，若房客有緊急危難時，由業者通報地方社政單位評估並視情形結合資源提供相關協助。
• 代管方案之房客因緊急事由，致生活陷於困境，經直轄市主管機關會同社政主管機關評估認定無力支付租金者，且簽訂還款計畫後，得由政府代為墊付租金(最多不得超過3個月，並以1次為限)。

• 房東篇

一、參加包租代管試辦計畫之房東是否應為住宅所有權人？私法人可不可以參加？

答：房東應為住宅所有權人，住宅所有權人可以為自然人或私法人(例如：公司)。

二、出租住宅是否須為合法建物？如何認定？

答：

(一)依據內政部頒訂之「社會住宅包租代管第2期計畫」，屋況(含出租住宅修繕範圍)規定如下：

1. 房東：合法建物之住宅所有權人、申請出租住宅比照租金補貼相關規定。
2. 建物所有權狀影本、建築物使用執照影本、測量成果圖影本或建物登記資料應符合下列情形之一：
3. 主要用途登記含有「住」、「住宅」、「農舍」、「 套房」、「公寓」或「宿舍」字樣。
4. 主要用途均為空白，得依房屋稅單等文件所載全部按住家用稅率課徵房屋稅，認定該建物全部為住宅使用。
5. 非位於工業區或丁種建築用地之建物，其主要用途登記為「商業用」、「辦公室」、「一般事務所」、「工商服務業」、「店舖」或「零售業」，得依房屋稅單或稅捐單位證明文件所載全部按住家用稅率課徵房屋稅認定該建築物全部為住宅使用。

三、房東租約簽訂年限如何訂定？

答：依房東選擇包租或代管方案簽訂租約年限分別說明：

(一) 房東選擇包租方案：由業者與房東簽訂 3 年包租約，業者再以二房東身分與房客簽轉租約(1年1約)，並由業者辦理後續租約管理服務。

(二) 房東選擇代管方案：係由政府委託業者，協助媒合租屋市場上房東及房客並辦理簽約，租約期限為1 年(1年1約，得續約2年)，由業者辦理後續租約管理服務。

四、房東賦稅優惠有哪些？

答：依住宅法第22、23條規定，加入包租代管試辦計畫之房東可享有房屋稅、地價稅、綜合所得稅等相關賦稅優惠。優惠如下：

(一) 綜合所得稅：每屋每月租金收入新臺幣1萬元以下可免納綜合所得稅，其租金收入超過新臺幣1萬元部分，房屋必要損耗所支出費用亦可再減除百分之六十。

(二) 房屋稅、地價稅：依規定辦理減徵應納地價稅額80%及房屋稅額20%。

 五、是否一定可以申請居家安全相關保險費補助？保險業者 承保範圍有哪些？要如何申請居家安全險費用補助？

答：

(一)居家安全相關保險的補助對象為加入包租包管方案的房東。

(二)承保範圍：可包含住宅火災及地震基本保險或特定事故相關保險。

(三)居家安全保險費用補助申請方式如下：

1.房東選擇包租方案與業者簽訂包租約。

2.業者協助房東向保險業者投保居家安全險。

3.房東先行繳納保險費予保險業者。

4.由業者協助房東檢具保險費申請書、保險單影本、保險單收據及房東存摺影本等文件，向直轄市主管機關申請補助，每年每件最高補助金額為新臺幣3,500元。

六、保險業者是否可以不受理房東之申請？哪些保險業者有承保居家安全險？

答：

(一)保險業者可以不受理。保險業者基於業務自主、成本考量、契約自主及住宅所有權人目前是否有居家安全相關保險等，對於保險額度及範圍，由房東與保險業者協議定之。

(二)有意願提供居家安全險之保險業者名單，請上內政部營建署網站首頁(網址：http://www.cpami.gov.tw)右側→「快捷服務」→「社會住宅包租代管專區」查詢相關資訊。

七、住宅修繕補助每年新臺幣1萬元如何計算？如何申請？

答：

依據「第二期租屋服務事業辦理承租民間住宅並轉租或媒合承出租及其他服務注意事項」規定如下：

1. 租屋服務事業應代為申請住宅出租修繕費，其住宅每處(以門牌計)每年以實際修繕金額核計，自住宅所有權人與租屋服務事業簽訂租賃契約，或與承租人簽訂租賃契約後，每年補助最高新臺幣1萬元，並得逐年申請住宅出租修繕費至租賃契約終止日止，3年最多申請新臺幣3萬元。。

2.申請住宅修繕補助，租屋服務事業應檢具下列文件向台中市政府提出申請：

(一)住宅出租修繕費申請書。

(二)出租住宅所有權人修繕同意書。

(三)租賃契約影本。

(四)修繕前、後之照片。

(五)修繕住宅之原始憑證(統一發票或收據)正本或影本。

八、住宅修繕「每處」每年補助新臺幣1萬元，其每處之認定為何？

答：「每處」之認定以每個門牌一處為認定原則。

九、是否一定要辦理公證？公證費如何申請？

答：

(一)房東選擇包租方案，與業者簽定租約，如欲辦理公證，政府不補助公證費。

(二)房東選擇代管方案，由房客與房東自行決定。因租約公證所產生之強制效力，始於租約結束之後，故不強制規定須辦理公證。

(三)代租代管方案中的房東與房客以及包租包管方案中做為二房東的業者與承租民眾間應辦理公證，公證費用以雙方各負擔50%為原則，最高補助3000元。

十、房東為什麼可以輕鬆收租？

答：房東採包租方式出租住宅，業者向房東以市場租金8折承租住宅，並簽訂3年包租約，於包租期間(3年)由業者每月支付房東租金，並由業者管理該住宅，房東每個月可輕鬆穩定收租。

十一、包租包管及代租代管房東應備申請文件？

一、包租包管及代租代管房東應備文件

(一)申請書。

(二)租賃契約辦理公證切結書。

(三)申請人為自然人，應備國民身分證影本；申請人為私法人，應備法人登記證明文件及其代表人之資格證明。但所有權人無法親自提出申請者，得由代理人檢附授權書(附件五)、備妥所有權人證明文件及代理人國民身分證影本提出申請。

(四)社會住宅包租代管計畫出租案件調查表。

(五)出租住宅之建築物所有權狀影本、建築物使用執照影本、測量成果圖影本或建築物登記資料。

• 房客篇

一、房客僅限定於弱勢族群嗎？一般人可以提出申請嗎？一般房客承租住宅其租金如何計算？有提供哪些優惠措施？

答：

房客身分不限定於弱勢族群，一般人也可以提出申請，但申請人須符合以下條件：

二、弱勢房客承租住宅其租金如何計算？有提供哪些優惠措施？

答：弱勢房客依條件區分為第一類及第二類，條件及租金計算如下：

三、向租屋服務事業申請承租住宅，應具備哪些文件？

答：

(一)申請書。

(二)租賃契約辦理公證切結書)。

(三)申請人國民身分證影本。

(四)共同居住者（含申請人）及其配偶之戶籍資料、財產歸屬資料清單、綜合所得稅各類所得資料清單(提出申請前1個月內)。

(五)以經濟、社會弱勢戶申請者，申請人應檢附符住宅法第4條第2項所定12種經濟或社會弱勢者身分證明文件。

(六)以未設籍本市提出申請者，應檢附申請人就學、就業證明文件。

(七)以警消資格提出申請者，檢附實際於本市警消機關在職證明文件及現職銓敘部審定函。

四、房客承租住宅其租約簽訂年限如何訂定？

答：依房客選擇包租或代管方案簽訂租約年限分別說明：

(一) 房客選擇包租方案：由業者與房東簽訂 3 年包租約，業者再以二房東身分與房客簽轉租約(1年1約)，並由業者辦理後續租約管理服務。

(二) 房客選擇代管方案：係由政府委託業者，協助媒合租屋市場上房東及房客並辦理簽約，租約期限為1 年(1年1約，得續約2年)，由業者辦理後續租約管理服務。